Στο επίκεντρο της νέας ευρωπαϊκής πρωτοβουλίας βρίσκεται το πρόβλημα της έλλειψης οικονομικά προσιτών κατοικιών, το οποίο εξελίσσεται σε μία από τις σημαντικότερες ανησυχίες των πολιτών στην Ευρωπαϊκή Ένωση.

Ταυτόχρονα, η Κομισιόν ανοίγει τη συζήτηση για τον τρόπο με τον οποίο μπορούν να αντιμετωπιστούν οι πιέσεις που προκαλούνται σε συγκεκριμένες περιοχές από τη χρήση κατοικιών για σκοπούς διαφορετικούς από την κύρια κατοικία, συμπεριλαμβανομένων των βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Πάνω από τους μισούς κατοίκους των πόλεων βλέπουν τη στέγαση ως επείγον πρόβλημα
Η στεγαστική κρίση δεν αποτελεί πλέον ζήτημα που αφορά μόνο ορισμένες ευρωπαϊκές χώρες ή συγκεκριμένες κοινωνικές ομάδες.

Σύμφωνα με το τελευταίο Ευρωβαρόμετρο, περισσότερο από το 50% των κατοίκων των πόλεων στην ΕΕ θεωρούν την πρόσβαση σε οικονομικά προσιτή κατοικία άμεσο και επείγον πρόβλημα.

Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή επισημαίνει ότι το βασικό ζήτημα είναι η αναντιστοιχία ανάμεσα στη ζήτηση και την προσφορά κατοικιών, κυρίως στις πόλεις και στις περιοχές όπου η τουριστική δραστηριότητα δημιουργεί πρόσθετη πίεση.

Η κατάσταση επηρεάζει όχι μόνο το κόστος στέγασης, αλλά και την ίδια τη δυνατότητα των πολιτών να ζουν στην περιοχή όπου εργάζονται. Παράλληλα, δυσκολεύει τους νέους που θέλουν να φύγουν από το πατρικό τους σπίτι και να δημιουργήσουν τη δική τους ζωή, ενώ περιορίζει την εργασιακή και εκπαιδευτική κινητικότητα.

Τι σημαίνει το νέο πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Η Κομισιόν δεν χαρακτηρίζει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ως τη βασική αιτία της στεγαστικής κρίσης.

Ωστόσο, αναγνωρίζει ότι σε ορισμένες πόλεις, μητροπολιτικές περιοχές, νησιά και δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς, η μετατροπή κατοικιών σε καταλύματα για χρήσεις διαφορετικές από την κύρια κατοικία μπορεί να μειώσει τη διαθέσιμη προσφορά κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση.

Η δραστηριότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια. Μεταξύ 2018 και 2024, σχεδόν διπλασιάστηκε, καταγράφοντας αύξηση 93% στις τέσσερις μεγαλύτερες πλατφόρμες.

Η Κομισιόν επισημαίνει, ωστόσο, ότι η εικόνα δεν είναι ίδια σε ολόκληρη την Ευρώπη. Το στοιχείο που έχει ιδιαίτερη σημασία είναι ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις εμφανίζονται περισσότερο συγκεντρωμένες στις περιοχές όπου οι πιέσεις στη στεγαστική αγορά είναι ήδη εντονότερες.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί το κέντρο της Μαδρίτης, όπου αντιστοιχούν περίπου 40 βραχυχρόνιες μισθώσεις για κάθε 100 κατοικίες που βρίσκονται στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης.

Δεν έρχεται γενική απαγόρευση των Airbnb

Η πρόταση της Ευρωπαϊκής Επιτροπής δεν προβλέπει καθολικό περιορισμό των βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Αντίθετα, επιχειρεί να δώσει μεγαλύτερη νομική ασφάλεια στις εθνικές, περιφερειακές και δημοτικές Αρχές που θέλουν να παρέμβουν σε περιοχές όπου υπάρχουν τεκμηριωμένες στεγαστικές πιέσεις.

Για να επιβληθεί ένας περιορισμός, όμως, δεν θα αρκεί μια γενική επίκληση της στεγαστικής κρίσης.

Μια Αρχή που επιθυμεί να περιορίσει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις θα πρέπει, μεταξύ άλλων, να αποδείξει ότι υπάρχει πραγματική στεγαστική πίεση στην περιοχή, ότι οι συγκεκριμένες μισθώσεις έχουν σημαντική αρνητική επίδραση στη διαθεσιμότητα ή στις τιμές των κατοικιών για τουλάχιστον τρία χρόνια και ότι ηπιότερα μέτρα δεν θα μπορούσαν να έχουν καλύτερα αποτελέσματα.

Η πρόταση ξεκαθαρίζει ότι η Πράξη για την Προσιτή Στέγαση δεν απαιτεί, δεν επιβάλλει και δεν συνιστά περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Οι περιορισμοί θα πρέπει να είναι στοχευμένοι και προσωρινοί

Εφόσον μια εθνική κυβέρνηση, Περιφέρεια ή Δήμος αποφασίσει να λάβει περιοριστικά μέτρα, θα πρέπει να μπορεί να τα τεκμηριώσει με συγκεκριμένα στοιχεία.

Απαραίτητη θα είναι η απόδειξη ότι υπάρχει στεγαστική κρίση, ότι υφίσταται αιτιώδης σύνδεση με τη δραστηριότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων και ότι τα μέτρα που επιλέγονται είναι κατάλληλα και αναλογικά.

Παράλληλα, ένας περιορισμός δεν προβλέπεται να ισχύει επ’ αόριστον. Η πρόταση της Κομισιόν προβλέπει μέγιστη διάρκεια πέντε ετών, με υποχρέωση τακτικής επανεξέτασης.

Ιδιαίτερη αναφορά γίνεται στους δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς, όπου η πίεση στην αγορά κατοικίας είναι μεγαλύτερη. Ανάλογα με τα πραγματικά δεδομένα κάθε περιοχής, αυτό μπορεί να αφορά νησιά, τουριστικές πόλεις και άλλες περιοχές στις οποίες η μετατροπή κατοικιών σε τουριστικά καταλύματα περιορίζει την προσφορά για μακροχρόνια κατοικία.

Δεν αντιμετωπίζονται όλες οι βραχυχρόνιες μισθώσεις με τον ίδιο τρόπο

Η πρόταση της Κομισιόν επιχειρεί να διαφοροποιήσει τις περιπτώσεις ανάλογα με την κλίμακα και τον χαρακτήρα της δραστηριότητας.

Άλλη περίπτωση είναι ένας ιδιοκτήτης που διαθέτει περιστασιακά τη μία κατοικία του για βραχυχρόνια μίσθωση και διαφορετική ένας ιδιοκτήτης που εκμεταλλεύεται συστηματικά ένα ακίνητο.

Ακόμη διαφορετική είναι η περίπτωση μιας επιχείρησης ή ενός επαγγελματία που διαθέτει μεγάλο αριθμό διαμερισμάτων αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση.

Η τρίτη περίπτωση θεωρείται πολύ πιθανότερο να επηρεάζει τη διαθεσιμότητα κατοικιών για μακροχρόνια οικιστική χρήση, ιδιαίτερα σε περιοχές όπου η στεγαστική πίεση είναι ήδη υψηλή.

Τι ισχύει για τα μέτρα που έχουν ήδη ληφθεί

Το νέο ευρωπαϊκό πλαίσιο δεν ακυρώνει αυτόματα τους περιορισμούς που έχουν ήδη θεσπιστεί από εθνικές ή τοπικές Αρχές.

Τα υφιστάμενα μέτρα συνεχίζουν να διέπονται από τους κανόνες που ίσχυαν κατά τον χρόνο θέσπισής τους και δεν υπάγονται αυτόματα στο νέο πλαίσιο μόλις τεθεί αυτό σε ισχύ.

Ωστόσο, οι Αρχές θα μπορούν, εφόσον το επιθυμούν, να επανεξετάσουν ένα υφιστάμενο μέτρο χρησιμοποιώντας τη νέα εργαλειοθήκη.

Τα δεδομένα θα κρίνουν τους επόμενους περιορισμούς

Ένα από τα σημαντικότερα στοιχεία του νέου πλαισίου είναι η μεγαλύτερη διαθεσιμότητα δεδομένων για τη δραστηριότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Από τις 20 Μαΐου 2026 εφαρμόζεται ήδη ο Κανονισμός της ΕΕ για τη διαφάνεια στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Το πλαίσιο αυτό προβλέπει κοινό σύστημα συλλογής και ανταλλαγής δεδομένων από οικοδεσπότες και πλατφόρμες.

Με αυτόν τον τρόπο οι Αρχές θα μπορούν σταδιακά να αποκτούν πιο σαφή εικόνα για:

-πόσα καταλύματα υπάρχουν,
-σε ποιες περιοχές βρίσκονται,
-πόσο συχνά μισθώνονται,
-πόσες διανυκτερεύσεις πραγματοποιούνται,
-πώς κατανέμεται η δραστηριότητα γεωγραφικά.

Η καλύτερη εικόνα της αγοράς αναμένεται να επιτρέψει και πιο στοχευμένες παρεμβάσεις.

Το «όριο 8» για την αξιολόγηση της στεγαστικής πίεσης

Ευρωπαίος αξιωματούχος εξήγησε ότι η Κομισιόν προτείνει ως αρχικό εργαλείο ελέγχου τον δείκτη τιμής κατοικίας προς εισόδημα (price-to-income ratio).

Το όριο που χρησιμοποιείται είναι το 8. Εάν, δηλαδή, απαιτούνται οκτώ ή περισσότερα χρόνια διαθέσιμου εισοδήματος για την αγορά μιας κατοικίας μέσου μεγέθους σε μια περιοχή, αυτό θεωρείται ένδειξη σοβαρής στεγαστικής πίεσης.

Το συγκεκριμένο κριτήριο, ωστόσο, δεν σημαίνει αυτομάτως ότι μια περιοχή χαρακτηρίζεται «κόκκινη» ούτε ότι ανοίγει ο δρόμος για απαγόρευση ή περιορισμό των Airbnb.

Ακολουθεί πιο λεπτομερής αξιολόγηση των τοπικών δεδομένων, στην οποία εξετάζονται οι τιμές, τα εισοδήματα, η προσφορά κατοικιών, ο πληθυσμός και η ζήτηση.

Η λύση δεν είναι μόνο οι βραχυχρόνιες μισθώσεις

Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή υπογραμμίζει ότι η στεγαστική κρίση δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί μόνο μέσω παρεμβάσεων στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Απαιτούνται παράλληλα μέτρα για την αύξηση της προσφοράς κατοικιών, την επιτάχυνση των πολεοδομικών διαδικασιών και την ταχύτερη έκδοση αδειών.

Στο τραπέζι βρίσκονται επίσης η αξιοποίηση κενών ή υποχρησιμοποιούμενων κτιρίων, η μετατροπή υφιστάμενων κτιρίων σε κατοικίες, η αύξηση της κοινωνικής και οικονομικά προσιτής κατοικίας, καθώς και οι επενδύσεις και οι νέες κατασκευές.

Η Κομισιόν επισημαίνει παράλληλα ότι η στεγαστική πολιτική εξακολουθεί να αποτελεί κατά κύριο λόγο αρμοδιότητα των κρατών, των Περιφερειών και των δήμων. Η Ευρωπαϊκή Ένωση δεν επιχειρεί να αποφασίσει πού θα κατοικούν οι πολίτες ούτε να επιβάλει μία ενιαία στεγαστική πολιτική.

Το επόμενο βήμα για την ευρωπαϊκή Πράξη

Η νέα Πράξη για την Προσιτή Στέγαση επιχειρεί, ουσιαστικά, να δημιουργήσει ένα κοινό ευρωπαϊκό πλαίσιο αξιολόγησης των μέτρων που συνδέονται με τη στέγαση και μπορούν να επηρεάσουν την ενιαία αγορά.

Οι εθνικές και τοπικές Αρχές αποκτούν μεγαλύτερη νομική σαφήνεια για τις παρεμβάσεις τους, ενώ παράλληλα θα πρέπει να τηρούνται οι κανόνες της ΕΕ, μεταξύ άλλων οι απαιτήσεις για μη διάκριση, αναγκαιότητα και αναλογικότητα.

Η νομοθετική πρόταση της Ευρωπαϊκής Επιτροπής περνά πλέον στο Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο και στο Συμβούλιο της ΕΕ, τα δύο νομοθετικά όργανα της Ένωσης, στο πλαίσιο της συνήθους νομοθετικής διαδικασίας.