Η παραμονή του ορίου στις 250.000€ στις υπόλοιπες περιοχές του Νομού Αττικής, όπως στον Δήμο Πειραιά και στις περιοχές των Δυτικών και Ανατολικών Προαστίων της Αττικής, έστρεψαν το σύνολο των επενδυτών που στόχευαν στο επενδυτικό πρόγραμμα της golden visa να αναζητούν ακίνητα στις συγκεκριμένες περιοχές. Η απόφαση αυτή, αποτέλεσε τον λόγω που οι άνωθεν περιοχές, ακόμη και οι άλλοτε «λαϊκές» συνοικίες να καταγράφουν αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης ακόμη και άνω του 10%-20% εντός 6 μηνών.

Νέα όρια επένδυσης στο πρόγραμμα «Golden visa» από τον Αύγουστο του 2024

Υπερψηφίστηκε στη Βουλή η τροπολογία με τα νέα όρια στο πρόγραμμα «Golden visa», τα οποία ανεβαίνουν στις 800.000€ από 500.00€ την Αττική, την Θεσσαλονίκη, την Μύκονο, την Σαντορίνη και τα νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων, ενώ μπαίνει και πλαφόν στο εμβαδό, αφού πλέον για να πάρει κάποιος την Golden Visa θα πρέπει το εμβαδόν του ακινήτου να είναι τουλάχιστον 120 τ.μ. και αφορά ένα μοναδικό ακίνητο.
Στις υπόλοιπες περιοχές, από 250.000€ το όριο αυξάνεται στα 400.000€. Για τα διατηρητέα ακίνητα και βιομηχανικά ακίνητα που μετατρέπονται σε κατοικίες παραμένει το όριο στα 250.000€ Εφόσον η ακίνητη περιουσία παραμένει στον επενδυτή, η Golden Visa μπορεί να ανανεωθεί και μετά την πενταετία. Τέλος, επιτρέπεται η αγορά ποσοστού εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας ακινήτου, όμως, η ελάχιστη αξία διαμορφώνεται αντίστοιχα στις 800.000€ και 400.000€.

Στο σημείο αυτό, αξίζει να αναφέρουμε ότι η Μύκονος και η Σαντορίνη, είναι διεθνής τουριστικοί προορισμοί όπου επικεντρώνουν επενδυτικά κεφάλαια. Θα έπρεπε τα όρια επένδυσης να είναι περαιτέρω αυξημένα ή να εξαιρούνται από επενδύσεις με σκοπό την απόκτηση Golden Visa.

«Εκτός» βραχυχρόνιας μίσθωσης τα ακίνητα της Golden visa – δεν θα καταγραφεί αποκλιμάκωση των τιμών ενοικίασης

Σημειώνεται πως σύμφωνα με στοιχεία ερευνών, μόνο το 6% των ξένων επενδυτών που αποκτούν Golden Visa κάνουν οι ίδιοι πραγματική χρήση του ακινήτου. Στη συντριπτική τους πλειοψηφία κυρίως στις περιοχές του Δήμου Αθηναίων, ακίνητα μικρής επιφάνειας, έχουν εγγραφεί σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, συρρικνώνοντας τα διαθέσιμα προς μακροχρόνια συμβατική μίσθωση ακίνητα.

Πλέον, νομοθετήθηκε η απαγόρευση εγγραφής των ακινήτων που θα αγοραστούν από την εφαρμογή του νέου νομοθετικού πλαισίου με στόχο την golden visa σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Ένα διαχρονικό αίτημά μας από το 2019, αλλά, θα πρέπει να τονίσουμε ότι, το μέτρο αυτό θα είχε «αξία» και «αποτελέσματα», αν ίσχυε καθολικά και αναδρομικά, για το σύνολο των ακινήτων που έχουν αγοραστεί στη χώρα μας από την έναρξη του προγράμματος της golden visa.

Οπότε, μην αναμένουμε αποκλιμάκωση των ζητούμενων τιμών ενοικίασης λόγω «αποκλεισμού» των επενδυτών που στοχεύουν στην «golden visa» από τον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Με τα νέα όρια και προϋποθέσεις απόκτησης της «golden visa», τα ακίνητα που θα αγοραστούν θα είναι ασφαλώς λιγότερα, ακίνητα άνω των 120τμ, που δύσκολα θα αξιοποιούνταν μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Ραγδαία αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης τη μεταβατική περίοδο εφαρμογής σε Πειραιά και Δυτικά Προάστια

Οι υποψήφιοι αγοραστές που θα καταβάλουν προκαταβολή 10% έως το τέλος Αυγούστου θα μπορούν να ολοκληρώσουν την αγορά μέχρι το τέλος του έτους με τους όρους που ίσχυαν πριν. Στην περίπτωση που δεν ολοκληρωθεί η αγορά του ακινήτου, ο αγοραστής μπορεί να ολοκληρώσει την επένδυσή του σε άλλο ακίνητο με τους όρους που ίσχυαν μέχρι τώρα έως τις 30 Απριλίου 2025.

Το διάστημα της μεταβατικής περιόδου, δηλαδή, από σήμερα έως και τα τέλη του Αυγούστου, θα καταγραφεί επιπλέον ραγδαία αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης, κυρίως στις περιοχές των Δυτικών Προαστίων και του Πειραιά που το όριο επένδυσης παραμένει στις 250.000€.

Αυτό θα συμβεί διότι σε μικρό χρονικό διάστημα, πλήθος επενδυτών θα επισπεύσουν τις επενδύσεις τους με στόχο τη «φτηνή» golden visa στις άνωθεν περιοχές. Δηλαδή, θα έχουμε την ίδια ακριβώς εικόνα ή/και μεγαλύτερης έντασης που καταγράφηκε το περσινό καλοκαίρι.

Κίνδυνοι μεταβατικής περιόδου

Η αύξηση των τιμών πώλησης, θα οδηγήσει σε ενδεχόμενη αύξηση των αντικειμενικών αξιών. Η αντικειμενική αξία ενός ακινήτου, είναι συνδεδεμένη στο φορολογικό μας σύστημα με τον υπολογισμό φόρων και τελών, αλλά και με το περιουσιακό κριτήριο για τον υπολογισμό εκπτώσεων και απόδοση επιδομάτων στους φορολογουμένους.

Παράλληλα, θα καταγραφούν στρεβλώσεις στις ρυθμίσεις των κόκκινων δανείων εξαιτίας της ραγδαίας αύξησης των τιμών πώλησης, που θα καταγραφεί και δεν θα είναι αποτέλεσμα πραγματικού επενδυτικού ενδιαφέροντος, αλλά επίσπευσης επενδυτικών κεφαλαίων σε σύντομο χρονικό διάστημα σε συγκεκριμένες περιοχές.

Αύξηση των τιμών πώλησης στους όμορους νομούς της Αττικής

Μετά την μεταβατική περίοδο και την εφαρμογή των νέων ορίων επένδυσης, θα καταγραφεί μετατόπιση του επενδυτικού ενδιαφέροντος τους όμορους νομούς (Βοιωτία, Αργολίδα, Κορινθία) που το όριο επένδυσης είναι 400.000€. Ανάλογα με την ένταση του επενδυτικού ενδιαφέροντος, οι τιμές πώλησης των ακινήτων θα καταγράψουν αυξητικές τάσεις. Ήδη, στην Κόρινθο η διαθεσιμότητα των προς μίσθωση ακινήτων είναι περιορισμένη και οι τιμές έχουν καταγράψει ραγδαίες αυξήσεις, παρόμοια εικόνα καταγράφεται και στα προς πώληση ακίνητα.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί το Ναύπλιο, που είναι ήδη φημισμένος τουριστικός προορισμός και θα έπρεπε τα όρια επένδυσης να είναι αυξημένα ή να εξαιρείται από επενδύσεις με σκοπό την απόκτηση Golden Visa.

«Κίνδυνος» να μειωθεί το επενδυτικό ενδιαφέρον

Η αλλαγή των ορίων θα αποσυμπιέσει τις περιοχές υψηλής ζήτησης και θα οδηγήσει μέρος των επενδυτών στους όμορους νομούς της Αττικής, αλλά, υπάρχει ο κίνδυνος να αποτρέψει το επενδυτικό ενδιαφέρον στη χώρα μας.

Μπορεί να αποφευχθεί, με την αύξηση του ορίου επένδυσης στις πιεσμένες περιοχές και τον καθορισμό των ορίων, με βάση την γεωγραφική θέση και αναπτυξιακή στόχευση της εκάστοτε περιοχής της Ελλάδας.

Η Golden visa δεν θα λειτουργήσει ως αναπτυξιακό «εργαλείο» επενδύσεων και νέων θέσεων εργασίας.

Σύμφωνα με τις νέες αλλαγές, χάσαμε και πάλι την ευκαιρία να κατευθύνουμε το επενδυτικό κοινό. Απαιτείται να κατανοήσουμε ότι το επενδυτικό πρόγραμμα της Golden visa, θα πρέπει να το «χρησιμοποιήσουμε» ως αναπτυξιακό εργαλείο στις περιοχές της Ελλάδας που χρειάζονται επενδύσεις και νέες θέσεις εργασίας.

Θα μπορούσε το όριο επένδυσης στο πρόγραμμα της golden visa να καθορίζεται ανάλογα με την γεωγραφική θέση και αναπτυξιακή στόχευση της εκάστοτε περιοχής της Ελλάδας. Συγκεκριμένα, στη Θεσσαλία που έχει υποστεί τεράστια ζημιά από τις πλημμύρες, το όριο επένδυσης να οριστεί στις 250.000€ για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια (π.χ. 1 έτος) και για να μην υπάρξει πρόβλημα με το οικιστικό απόθεμα, να αφορά ακίνητα άνω των 35 ετών που χρίζουν ανακαίνισης και νεόδμητα – στα σχέδια. Αν υιοθετούσαμε την άνωθεν πρόταση, θα αυξανόταν το διαθέσιμο οικιστικό απόθεμα των ακινήτων και παράλληλα, εφόσον δεν επιτρέπετε η εγγραφή των ακινήτων σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, θα αυξάνονταν τα διαθέσιμα προς μίσθωση ακίνητα στην περιοχή – με απώτερο στόχο την αποκλιμάκωση των τιμών μίσθωσης.

Ανάλογη λογική, θα μπορούσαμε να εφαρμόσουμε και σε πολλές περιοχές της περιφέρειας που χρειάζονται επενδυτικά κεφάλαια (Αγρίνιο, Μεσολόγγι, Γιαννιτσά, Σπάρτη κλπ.) , νέες θέσεις εργασίας και αύξηση του τοπικού ΑΕΠ.

Ενώ, θα μπορούσαμε να διευρύνουμε το επενδυτικό ενδιαφέρον σε επενδυτές που επιθυμούν να αποκτήσουν την «golden visa», αν επένδυαν σε ορεινά, έρημα, μη τουριστικά χωρία, όπου το όριο να ήταν 250.000€ και να επιτρεπόταν η βραχυχρόνια μίσθωση. Στόχος, η δημιουργία και ανάδειξη νέων τουριστικών προορισμών της χώρας μας.

Το επενδυτικό πρόγραμμα «golden visa», δεν είναι ένα «κακό» πρόγραμμα, εμείς δεν το λειτουργούμε ορθά.

Πηγή