Κτηματαγορά: Γιατί συμφέρει η αγορά και ανακαίνιση παλιάς κατοικίας

Οι περιοχές και οι ηλικίες επιλέχθηκαν σκόπιμα, καθώς δίνουν μεγάλες διαφορές, που δείχνουν το πόσο εύκολη είναι η εφαρμογή αυτής της ιδέας. Αν μετρηθούν και ακίνητα προς πώληση με ηλικίες μικρότερες της 25ετίας ή οι 30 περιοχές της Αττικής με τη μεγαλύτερη προσφορά σε νεόδμητα, τότε ο μέσος όρος της διαφοράς ενός τυπικού νεόδμητου με ένα παλαιότερης δόμησης (π.χ. από 5 έως 25 έτη) πέφτει κοντά στο 20-50%. Ακόμα και έτσι, αν, αντί για ένα νεόδμητο ακίνητο αξίας από 300.000 ευρώ, στην Κυψέλη, κάποιος αγοράσει ένα παλαιότερο με 200.000 ευρώ, οι 100.000 ευρώ διαφορά είναι αρκετές και για μία εκτεταμένη ανακαίνιση και να εξοικονομηθούν περί τις 40.000 ευρώ.

Κόστος

Η πραγματική απάντηση για το πόσο κοστίζει μία ανακαίνιση είναι «όσο θέλεις». Μπορεί το κόστος εργασιών και οι βασικές παρεμβάσεις να είναι λίγο-πολύ σταθερές, όμως ειδικά το κόστος υλικών μπορεί να φτάσει όσο αντέχει η τσέπη του καθενός. Επειδή, όμως, η συντριπτική πλειονότητα ενδιαφέρεται για τη μέγιστη απόδοση στο χαμηλότερο κόστος, οι επαγγελματίες του κλάδου απαντούν ότι για ένα οικογενειακό διαμέρισμα 25ετίας, με τα τεχνολογικά ελλείμματα που έχουν τα ακίνητα κατασκευής εκείνης της περιόδου και με τη φυσιολογική φθορά του χρόνου, θα χρειαστεί από 20.000 ευρώ έως 60.000 ευρώ για να μπορεί να ανταγωνιστεί ένα νεόδμητο, σε θερμομόνωση, ηχομόνωση και σύγχρονες ανέσεις.

Η διαφορά είναι μεγάλη, καθώς ένα ακίνητο 25 ετών βρίσκεται σε μια «μεταβατική» ηλικία, όπου αν και έχει ανάγκες, κάποια πράγματα ίσως δεν χρειαστούν αλλαγή. Παράδειγμα, οι υδραυλικές και ηλεκτρολογικές του εγκαταστάσεις ίσως δεν χρειάζονται πλήρη αποξήλωση, όπως σε ένα σπίτι 40 ή 60 ετών, αλλά σίγουρα απαιτούν έλεγχο, μερικές αντικαταστάσεις ή ενισχύσεις.

Οι μεγάλες εταιρίες που αναλαμβάνουν ολικές ανακαινίσεις, προσφέρουν «πακέτα» με συγκεκριμένες δημοφιλείς εργασίες και υλικά. Παράδειγμα, σε ενδεικτικές τιμές που δίνει ένα συνεργείο, εκτιμά το κόστος της ανακαίνισης από 17.000 ευρώ έως 32.000 ευρώ για 50-60 τ.μ., από 19.000 ευρώ έως 44.000 ευρώ για 70-90 τ.μ. και περίπου 21.500 ευρώ έως 48.000 ευρώ, για διαμέρισμα 100-120 τετραγωνικών. Σε αυτήν την κατηγορία «πακέτου» ανακαίνισης περιλαμβάνονται τα έξοδα για εργασία και υλικά, για τις μελέτες, τις καθαιρέσεις και τις νέες κατασκευές. Οι εργασίες ανακαίνισης αφορούν την κουζίνα, το μπάνιο, τα δάπεδα, νέα πόρτα ασφαλείας, νέες εσωτερικές πόρτες, σύγχρονα εξωτερικά κουφώματα, ντουλάπες, αναβάθμιση της ηλεκτρολογικής εγκατάστασης και τους απαραίτητους ελαιοχρωματισμούς. Οι τιμές αφορούν ολικές ανακαινίσεις και οι διαφορές π.χ. από 17.000 έως 32.000 ευρώ έχουν να κάνουν κυρίως με την ποιότητα των υλικών και την πολυπλοκότητα των εργασιών.

Η ΔΙΑΡΚΕΙΑ ΤΩΝ ΕΡΓΑΣΙΩΝ

Η διάρκεια των εργασιών διαφέρει σημαντικά ανάλογα το μέγεθος του ακινήτου και το είδος των παρεμβάσεων. Για το παράδειγμα των 90 τ.μ., οι ειδικοί εκτιμούν πως για την ολική ανακαίνιση θα χρειαστούν 30 έως 60 εργάσιμες. Εξηγούν πως για ένα «φρεσκάρισμα», μερική ανακαίνιση με βάψιμο, αλλαγή ειδών υγιεινής, μερεμέτια και ίσως αντικατάσταση ντουλαπιών, χωρίς όμως να γκρεμιστούν τοίχοι ή να χρειαστούν μεγάλες εργασίες, όπως οι αλλαγές σε σωληνώσεις, η διάρκεια είναι δύο με τρεις εβδομάδες.

Σε μία πλήρη ανακαίνιση, όπως αυτή των πακέτων προσφοράς, που περιλαμβάνει και αποξηλώσεις, ανακατασκευή μπάνιου/κουζίνας, αλλαγή δαπέδων, νέες ηλεκτρολογικές/υδραυλικές εγκαταστάσεις και νέα κουφώματα, τότε μπορεί να φτάσει από έναν έως και δύο μήνες. Σε σημαντικές «ειδικές» αλλαγές, ο χρόνος μπορεί να αυξηθεί σημαντικά. Για εργασίες όπως γκρέμισμα τοίχων για αλλαγή διαρρύθμισης, τοποθέτηση ενδοδαπέδιας θέρμανσης, ξυλόγλυπτα ή ότι μπορεί να θέλει κανείς, όλα απλά προστίθενται στους παραπάνω χρόνους. 

ΛΕΠΤΟΜΕΡΗΣ ΕΛΕΓΧΟΣ

Η παραπάνω λογική ισχύει σχεδόν παντού, όμως κάποια ακίνητα κερδίζουν περισσότερο από άλλα. Παράδειγμα, αν ένα σπίτι είναι σε καλή τοποθεσία, η αξία του θα ανέβει περισσότερο από ένα άλλο, ακόμα και αν κάνουν τις ίδιες εργασίες ανακαίνισης. Αν έχει ήδη κάποιες από τις επιθυμητές υποδομές και χρειάζεται λιγότερες παρεμβάσεις, η δαπάνη μειώνεται σημαντικά, όπως και αν υπάρχει κάποιο ενεργό πρόγραμμα επιδότησης. Υπάρχει και το αντίστροφο. Πολλά ακίνητα πωλούνται με πολεοδομικά και νομικά προβλήματα που δεν αναφέρονται από τους πωλητές, σε πολλές περιπτώσεις δεν τα γνωρίζουν οι ίδιοι. Όμως ο νέος ιδιοκτήτης θα βρεθεί αντιμέτωπος με το επιπλέον κόστος, για αυτό πριν από την αγορά ακινήτου συνίσταται ο ενδελεχής έλεγχος από πολιτικό μηχανικό και δικηγόρο. Το κατάλληλο ακίνητο, στον κατάλληλο χρόνο, μπορεί να χρειάζεται λιγότερα χρήματα για να είναι «έτοιμο» και να κερδίσει τα μέγιστα από μία ανακαίνιση.

ΝΕΟΔΜΗΤΑ VS 25ΕΤΙΑΣ

ΕΛΑΧΙΣΤΕΣ ΖΗΤΟΥΜΕΝΕΣ ΤΙΜΕΣ ΑΓΟΡΑΣ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΩΝ –

Πηγή: Ενεργές αγγελίες Οκτωβρίου. Τα ακίνητα είναι διαμερίσματα, άνω του 1ου ορόφου, με τουλάχιστον 3 υπνοδωμάτια

ΚΟΣΤΟΣ «ΠΑΚΕΤΟΥ» ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΕΝΗΣ ΑΝΑΚΑΙΝΙΣΗΣ*

Πηγή: Τεχνικά γραφεία *Το κόστος έχει μεγάλη διακύμανση ανάλογα τα υλικά και τον χρόνο ολοκλήρωσης των εργασιών, οι τιμές είναι ενδεικτικές

ΔΙΑΡΚΕΙΑ ΕΡΓΑΣΙΩΝ ΑΝΑΚΑΙΝΙΣΗΣ – ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑ 90 – 110 Τ.Μ.

Πηγή: Τεχνικά γραφεία – Ανεξάρτητοι τεχνίτες